米乐M6易游2024年6月27日下午，AECOM 高级副总裁刘泓志先生受邀出席我院“大师讲堂”系列活动，以《从保护资源到创造资产：城市规划设计的创新转型之路》为题作主题讲座，并与清华同衡专家开展学术交流。
AECOM 高级副总裁，中国区战略与发展负责人，中国区城市策略咨询负责人
清华同衡规划设计研究院副总规划师、遗产保护与城市更新分院院长、历史文化名城保护与更新所所长
在经济下行及市场预期充满不确定性时期，各级政府资产负债表普遍存在扩表的迫切需求，盘活现有资产以创造资本增长或现金流来为政府财政减负，已成为城市持续发展的要务。在中国高速的城市发展过程中，城市规划设计正是将大量资源转化为城市资产的关键工具，因此如何确保存量城市资产的保值增值、持续创造资源要素的高效流动，已成为城市规划设计学科及技术体系转型的必答题。在应对新的城市发展需求、全面开发新质生产力的当下，城市规划设计如何跳脱传统路径依赖，积极探索包括融合金融与科技的价值理念与技术方法，探索从愿景导向的规划设计向运营导向的规划设计转变，从作为刚性管控工具向激发软性治理效能转变，从底线型的资源保护向目标型的资产增值转变，将是城市规划设计专业与行业走向新发展阶段的必要思考。
资源的有限性与需求的无限性之间的矛盾始终是城市发展的核心课题。资源的优化利用主要有市场配置、行政配置、空间配置三种路径。资源优化配置的三种基本途径中，行政配置是自上而下的，由供给侧主导，主要作用是优化需求结构与公共产品标准。市场配置通常是自下而上的，由需求侧主导，主要作用是驱动供给的效率与公共产品更新，而空间配置则是为行政配置及市场配置创造空间载体与操作条件。城市空间规划设计优化资源配置，主要聚焦在空间配置路径，进而支撑行政管理和市场操作。城市空间运营的核心是通过以上三种资源配置手段，把资源、资产、资本形成闭环，促进要素有效流动。
城市空间运营有三大关键要素，即资源要素的质与量、可交换性、匹配机制。规划设计所能做的主要在于助力资源要素本身的提质增量、转化资源要素为可量化可交易的空间权益、为资源要素的配置机制创造高效的空间条件。目前仍面临一些问题，例如资源要素的开发拓展缺乏运营意识，造成资源短缺；资源要素的交换缺乏运营模式，导致资产闲置；资源要素的匹配机制缺乏运营效率，使得供需错配，浪费大量资源却尚未解决相应的问题。
资源要素市场化是转化各类资源为有价资产的重要行动。城市发展经历不同的阶段，对要素市场化形成不同的路径探索。城市经济一般经历三个发展阶段，即资源导向的土地经济、产品导向的空间经济、场景导向的数字经济。这三个发展阶段基本上围绕“土地、空间、数字”三大资源要素来推进。土地经济时代，供地模式改变空间资源逻辑；空间经济时代，运营模式改变空间产品逻辑；数字经济时代，供需模式改变空间场景逻辑。不同要素的市场化过程，创造出不同的城市发展模式与空间格局。
城市资源主要包括土地、文化、政策、数据、时间等，这些资源要素在规划设计领域可以转化为公共空间资源，把它们归纳理解为物理、社会以及数字这三类。城市规划设计将三类公共空间资源，即物理空间资源、社会空间资源以及数字空间资源，转化为支持行政管理与市场操作的三类空间抓手。
从资源利用来营造资产的视角下，公共空间可以理解为具备类别性、权益性、开放性和功能性等四种属性，不应只局限于物质空间维度。我们必须掌握公共空间不同的维度，才能驱动资源要素的流动。以下四方面的公共空间维度可以帮助我们进一步去理解。第一，公共空间具有类别性。最早公共空间在规划内容中包括公园、广场、水体，其后认知范围进一步扩大，例如街道从单纯的交通设施被普遍接受为公共空间的重要组成，也包括公共建筑、公共服务乃至基础设施，再后来任何公众可感知的空间领域也构成公共空间的一部分，例如天际线，一直到现在所有的信息可共享、可交换的空间，包括线上的数字空间，从某种意义上来说也进入了公共空间范畴。第二，公共空间具有权益性。公共空间的权益可以拆分为拥属权、开发权、运营权、使用权等。将公共空间产权原本的单一性进行拆解和重组，便能创造资源要素新的流动、激发新的空间生产模式。第三，公共空间具有开放性。空间的开放性可以分成公有权、混属权和私有权，例如街道、广场具有公属权，是公共性最高的。但是近20年来，公共空间属性在不断进化，有很多空间使用逐步从私有往公共性转移，公属及私属空间也向混属性质转移。第四，公共空间具有功能性。承载人流、物流、资金流、技术流、信息流的非物质性人居空间被视为要素流动空间，拓展了空间功能的维度。
思考一：通过可经营性或资产化利用，放大公共空间资产变现能力。一般城市发展用地中，开放空间通常可以占总土地面积约70%以上，其中有效可使用公共空间占比约40%，而可经营性或高品质的公共空间占比通常不到1%。设想如果可经营性或高品质的公共空间占比从1%提高到N%，直接、间接经济价值溢出将可以做到现状公共空间效益的级数型增长。
思考二：推动多主体开发以创造公共空间投资对社会资本与市场活动的吸引力。现有的公共空间模式主要为政府主导，政府独力承担成本，底线型维护导致土地资源利用低效；未来创新公共空间模式将可由市场主导，政府监管，市民参与，这样就会提高公私空间界面活力，充分利用闲置、畸零空间，提高土地资源利用。
思考三：结合科技与金融工具，探索新的空间生产模式与商业模式，创造资产收益。例如纽约高线公园把高架的运输铁路保留下来，形成一个高架的公园，4公里长的景观带创造了30多个在建项目，以及大量的税收和经济效益，同时高线公园旁边的物业价格比整个曼哈顿均价高出75%。曾经我们借鉴案例的重点总是在分析空间，但很少分析可量化的效益。创造效益，能让规划设计在技术领域和实践领域找到新的出路。
城市规划设计的创新迭代，产生于生产关系与城市系统的不适配，生产利益下跌及分配的不平衡。生产关系的变化导致空间生产逻辑的变化，滞后的城市系统与先进的生产关系产生矛盾与不适配，城市操作系统需要进行更新以适应新的生产模式，相应地驱动了城市规划设计范式的迭变。我们需要应对生产关系的每一次变革，并积极探索足以相适配的城市规划设计路径，去适应或发展出更高效或高价值的生产关系。
城市规划设计通过空间资源配置优化，提升城市系统的运作效能，生产可定价及可交易的空间产品，转化城市资源为空间资产。从楼宇空间到公共空间，城市规划设计应结合空间运营，营造公共空间生产力，补充楼宇经济来达成空间经济效益；从城市空间到生态空间，城市规划设计应结合自然生态，营造生态空间生产力，更大程度支持全域资产的保值增值；从人居空间到要素空间，城市规划设计应同步科技发展，营造数字空间生产力，从传统物质资产拓展到全社会资产运营。
生产模式、城市发展阶段与城市更新课题是相关的。前面提到，不管是中国城市还是国际城市，生产模式一般都历经土地生产、空间生产、数字生产这三个阶段。在这个过程中，科技、体制机制和价值观是促进改变的主要因素。
资源导向发展阶段，是土地经济时代。注重“用地开源”，带来空间格局的变化，需更多的土地资源作为增长的核心抓手。这是供地模式改变空间发展的逻辑，属于空间资源的规划设计。
产品导向发展阶段，是空间经济时代。注重“产权重组”，分化空间权力，进行重组、打组合拳，把空间做成产品，让更多人使用，刺激进一步交易。这是运营模式改变空间产品的逻辑，属于空间产品的规划设计。
场景导向发展阶段，是数字经济时代。注重“要素流动”，带来空间维度的进化，利用既有的要素流动创造新的价值，这是供需模式改变空间生产的逻辑，属于空间场景的规划设计。
这里有三种新空间生产场景的探索。第一种新空间生产场景，公共空间本身创造运营价值，形成社会投资新产品；第二种新空间生产场景，公共空间联动周边楼宇，形成政府治理+地产运营新模式。例如布莱恩特公园的BID模式，通过税收反哺营造公共空间效益的可量化及货币化；第三种新空间生产场景，公共空间生成数字孪生体，形成传统产业转型及创造新业态、新消费的平台。
在用地开源阶段后，产权重组成为盘活资产的重要手段，要素流动持续激发出城市空间的新生产关系。城市规划设计亟需保障城市系统的更高效运营，为政府治理和市场运营创造更适配、多维度的空间条件，探索新质生产力的营造。过去着眼于用地供给、建设管控的城市规划设计路径，未来我们必须向城市空间的保值增值，即更长期的资产价值营造来适应和转变。
二十大提出了转型发展的战略行动是要提升软性要素供给能力。中国城市开发模式已经走向所谓的综合绿色效益导向，简单来讲就是ESG，考虑土地资源的节约，从过去的土地资源换资金转变成绿色效益换资金。中国城市应尽快优化城市空间的软性服务要素，以匹配资本市场的需求趋势。
公共空间品质和社会资本之间的“强关联但弱挂钩”。主要原因是缺乏公私合作机制和渠道。公共空间品质与社区环境包括周边物业价值有直接的关系，但在实施时总是缺乏利益相关方的参与，流于底线水平的投入与维护。
公共空间产品开发的“实成本但虚回报”。主要原因是缺乏可量化的投产评估。由于缺乏对公共空间产品开发的成本效益评估，资金投入获得什么回报是模糊、难以衡量的，因此公共空间品质得到重视但是却得不到更多的投资。
空间规划和市场产品之间的“高引领但低实现”。主要原因是缺乏运营前置的设计操作。规划提出美好的愿景，但前期缺少机会与条件与后期的运营进行绑定，导致进入市场的规划回归平庸甚至无序。
所以，把规划设计与资产运营结合起来，才能发挥空间生产加市场需求所应达到的效益。在当前经济下行期，我们更应该从空间运营的角度考虑其对规划设计的要求。传统做规划设计，侧重项目成果、技术方案、课题研究等，其实在项目过程中到底谁来招商、运营，才是取得整个项目高完成度更关键的内容。利益永远是发展的核心驱动，排除利益思考维度的规划设计体系往往导致规划设计的不管用、不好用。显然目前的规划设计行业在匹配市场需求的工具包或能力发展方面是有所欠缺的。
城市规划设计是满足公共服务供需关系的空间系统，城市资产运营是确保公共资产保值增值的操作系统。城市规划设计结合空间资产运营，从基础设施、公共服务、公共空间三方面来看，在规划设计中，基础设施是核心系统，公共服务是核心要素，公共空间是核心载体；而资产运营则强调基础设施的运行效率、公共服务的产品价值、公共空间的运营回报。这两者结合才能使得城市空间有更高的品质，和可量化价值实现。而空间品质的衡量，未来将更多的体现在一些看不见的非物质空间条件，这就必须结合资产和运营所带来的变现能力。
思考一：以规划设计创新带动传统城市产业与商业模式转型，以设计创新能力联结市场创新需求+科技创新产品，创造资产价值增长。
思考二：城市规划设计从创造资产扩张向创造资产收益转型，设计+科技+金融的市场化模式将成为必然趋势。
思考三：通过空间资产化运营导向的城市发展框架，打造资源-资产-资本(现金流)的通路，和市场化空间产品+开放式运营平台的新生产模式。
图 12 市场创新需求+科技创新产品模式、市场化运营模式、市场化空间产品+开放式运营平台模式
空间规划+空间运营体系的关键转型路径之一就在于城市开发模式从传统土地资源融资模式向绿色效益融资模式转变。过去是土地资源融资模式，地方政府通过一次性基建投资去利用土地资源形成抵押品和固定资产抵押，金融机构再放贷。未来地方政府要设计全周期的资产和管理，形成绿色资产项目后，通过量化绿色效益去申请融资，然后绿色金融机构机制审核以后批准融资进到项目里，例如绿色建筑、风电基地、园区改造等项目。绿色资产项目成为新的融资工具，过去规划设计逻辑捆绑土地开发逻辑的模式也将面临转型并迎接新的机遇和挑战。
从保护绿色资源到创造绿色资产，再到增长绿色资本，这个过程中，绿色资源、绿色资产、绿色资本是三个关键词，也将成为城市规划设计需深度融合的新内容。以碳行动贯穿资源-资产-资本的绿色空间全要素循环通路，转化绿色空间运营的公益属性为投资属性，有望成为城市空间治理的关键手段。
绿色资源方面，营造绿色空间。过去我们支出高额的城市基建费用，公共空间成为财政负担，同时面临很多公共空间品质不足、使用率低、维护成本高的问题。但以后营造出的绿色空间不再只是绿化的概念，而是以更高的效益合理化巨大的城市基建支出，创造出更好的公共空间品质与运营条件。
绿色资产方面，为绿色效益定价。强调资产导向的空间治理，旨在建立社会价值评估框架、实施“社会价值”量化，将绿色空间规范、高效地转化为社会资产，让社会资产看得见。社会价值量化的路径是分类设定可衡量的指标，再进行细化，并锚定等价物，然后进行类比，就可以计算出价值。以此通过可衡量的指标，来吸引社会资本投入。
绿色资本方面，通过规划设计来协助公共投资决策。利用社会价值评估货币化，将绿色空间资产价值与投资逻辑直接挂钩，进而指导公共投资决策。让绿色空间可以被界定，社会价值可以被考量，最终来影响公共投资。
清晰掌握需求-供给，成本-效益，空间-运营的核心诉求，用经济的逻辑去理解资源利用、资产增值、资本流动这种空间生产路径，实现对环境品质投资所产生的效益循环，吸引更多人投资，调动民间资本参与人民城市的建设。
最后，刘泓志老师分享了在成都高新区、5G智慧城先导区，上海大创智数字公园、江湾体育公园等规划项目中公共空间资产化设计相关实践经验，并讲述了在这些项目过程中，如何将规划设计空间资产化、对公共空间的投入和产出进行定量定价，以及为运营创造适配的空间条件等探索。同时也探讨了数字化工具如何帮助以上的公共空间投产效益评估，带动周边物业价值的同时又能够将经济、环境、社会溢价反哺公共空间投资的机制。总的来说，运营模式仰赖金融工具包，技术路径依托科技工具包，空间产品来自设计工具包，规划师、设计师在未来以资产保值增值为重要目标的工作过程中，可以善用这些工具，相信能发展出与时俱进的创新技术路径和体系。
清华同衡植根于清华大学学术研究环境，长期坚持规划工程实践与教育科研相结合的“产学研一体化”发展思想，积极拓展相关学科的研究领域，持续关注实践与研究型人才的培养。为了促进交流与学习，同衡每年都会组织大量内容丰富、形式多样的学术活动。在独特的产学研环境中，形成了浓厚的企业学术、培训和创新氛围。
“大师讲堂”系列活动，作为清华同衡为规划界贡献的高品质交流学习平台，已成功举办九期。先后邀请到来自规划及相关领域的多位行业大师与学术大家，就行业热点和学术前沿话题进行深度解析与交流，受到广泛关注。
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